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地籍調査について
地籍調査とは
地籍調査とは、一筆ごとの土地の実態を明らかにするために、土地登記簿に記載された内容（地番、所有者、地目、面積）の調査と測量を行い、新しく地図（地籍図）と簿冊（地籍簿）を作成することであり、土地についての戸籍調査とも言うべきものです。
これらの成果は法務局に持ち込まれ、『第14条第1項地図』（不動産登記法第14条）として備え付けられます。
地籍調査の目的
現在、法務局にある公図や登記簿は、明治時代の地租改正によって作られたものが多く含まれており、当時の測量技術の未熟さや長い年月の経過のため土地の利用形態が変わり、公図と現況では、ずれが生じている場合があります。
このような状況では、皆さんが自分の土地を守ることができないばかりでなく、紛争の起きる原因ともなります。
このようなことを解消するためにも、地籍調査を行い、精度の高い公図や登記簿を整備する必要があります。
地籍調査は役立ちます
土地のトラブル防止に役立ちます
土地の境界などが不明確であると、様々なトラブルが発生しがちです。地籍調査をしていると、次のようなトラブルの発生を未然に防止することに役立ちます。
土地取引の円滑化に役立ちます
地籍調査をしていないと、土地売買する場合に、隣地との境界確認に時間がかかったり、登記簿と実測の面積が異なったりするなど、問題が生じることがあります。
地籍調査をしていると、正確な土地の状況が登記簿に反映されるので、登記の信頼性が高まり、安心して土地の売買や分筆ができます。
まちづくりに役立ちます
地籍調査の成果を基礎データとして利用することで、きめ細やかなまちづくり計画の立案が可能となります。
道路や下水道の整備、駅前再開発を実施する場合、事前の調査や測量に多大な時間と労力を費やすことがあります。
地籍調査をしていると、境界確認作業が簡単にできるため、公共事業が円滑に進みます。
災害の復旧に役立ちます
地震、火山噴火、土砂崩れ、水害などの災害が起きてしまった場合、元の土地の境界がわからないために復旧に時間がかかることがあります。
地籍調査をしていると、個々の土地の境界が「座標値」で記録されているため、万一の災害の後でも、迅速な復旧ができます。
地籍調査の作業と順序
（1）地区説明会の実施
調査に先立って、該当地域の皆さんへの説明会を実施します。
（2）一筆地(いっぴつち)調査
一筆ごとの土地について、土地所有者等の立会いにより、所有者、地番、境界等の確認をします。
（3）地籍測量
地球上の座標値と結びつけた、一筆ごとの正確な測量を行います。
(1)説明会
(2)一筆地調査
(3)地籍測量
(4)成果の閲覧、確認
地籍簿と地籍図の案を閲覧にかけ、誤り等を訂正する機会を設けます。
(5)登記所への送付
登記所では、土地登記簿が書き改められ、地籍図が備え付けられます。
(6)成果の活用
地籍調査の成果について土地の売買、土地トラブルの防止、災害の復旧、各種行政運営等に活用されます。
(4)成果の閲覧、確認
(5)登記所への送付
筆界(ひっかい)未定
地権者が一筆地調査に立ち会っていただけない場合や、現地を確認していただけない場合、また立ち会っても最終的に境界が決まらない場合は、その土地は『筆界未定』という扱いになります。
『筆界未定』は、その土地のみでなく、隣接するすべての土地が『筆界未定』となってしまいます。
さらに、地籍調査の結果として地籍図は境界線のない状態となり、登記簿の表題部には『国調筆界未定』と記載されます。
境界が決定した公図
筆界未定となった公図
筆界未定(ひっかいみてい)となった場合のデメリット
- 相続、贈与、売買などの際、分筆、合筆、地目変更が制限されます。
- 売買や抵当権等を設定しようとする場合は、相手方の承諾が必要です。
- 宅地の場合は、家を建てる時の建築確認ができなかったり、融資が受けられなかったりする場合があります。
- 代替り、相続等で土地の権利者が多くなり、全員の同意を得ることが困難となる場合は、子どもや孫の世代でトラブルとなるおそれがあります。
事業完了後に「筆界未定」を解消するには、地権者の間で境界を決定し、自分達の費用で測量し、法務局に地図と地籍の修正を申請することになり、大変な手間と経費がすべて当事者の負担となります。
このようなことにならないよう、制度の主旨を十分ご理解のうえ、境界を必ず決めていただけるよう、ご協力をお願いします。
上記イラストは、国土交通省ホームページより使用させて頂きました。
関連情報
愛媛県庁／えひめの国土調査＜外部リンク＞- 地籍調査Webサイト＜外部リンク＞
