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土地にかかる固定資産税
評価の仕組み
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
固定資産の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況地目によります。
地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。これは、不動産鑑定士が鑑定した価格を基に算定しています。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地とその他の住宅用地に分けて課税標準の特例措置が設けられています。
小規模住宅用地
- 200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
- 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
一般の住宅用地
- 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般の住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地となります。
- 一般の住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
住宅用地については、次の二つがあります。
- 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（ただし家屋の床面積の10倍まで）
- 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
※ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| イ | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| ロ | ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1.0 | ||
| ハ | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 |
宅地の税負担の調整措置
土地の固定資産税については、急激な税負担の増加をさけるため、宅地については負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させる負担調整措置が行われています。
負担水準
負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
次の算式によって求められます。
負担水準 ＝ 前年度課税標準額 ÷ 今年度の評価額（ × 住宅用地特例率（3分の1または6分の1））
宅地の税額の求め方
商業地等の宅地
課税標準額(価格×70％） × 税率 ＝ 税額
商業地等の宅地とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。
住宅用地
課税標準額（価格×6分の1） × 税率 ＝ 税額
200平方メートルを超える住宅用地は3分の1となります。
ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。
商業地等の住宅
今年度の価格（1）と比べて
（ア）前年度課税標準額が（1）の60％以上70％以下の場合
- 前年度課税標準額を据え置きます。
（イ）前年度課税標準額が（1）の60％未満の場合
- 前年度課税標準額＋（1）×5％
ただし、上記（イ）により計算した額が、（1）の60％を上回る場合は60％、20％を下回る場合は20％が今年度の課税標準額となります。
住宅用地
今年度の価格に6分の1を掛けた額（＝本来の課税標準額（2））と比べて
前年度課税標準額が（2）の100％未満の場合
- 前年度課税標準額＋（2）×5％
ただし、上記（イ）により計算した額が、（2）の100％を上回る場合は100％、20％を下回る場合は20％が今年度の課税標準額となります。
路線価格等の公開
固定資産税における路線価は、「全国地価マップのページ」でご覧いただけます。
なお、相続税や贈与税の土地評価を算定するための路線価は、国税庁のホームページ、全国地価マップのページで公開しています。
全国地価マップのページ＜外部リンク＞
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